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住展雜誌 2013-02-15
預售屋買賣契約中，通常都有「違約金」的條款，消費者最好在契約上記明違約金屬於懲罰性質，將來建商遲延交屋，就可以請求懲罰性的巨額違約金，這對消費者比較有利。

違約金之性質，通常分為「損害賠償違約金」及「懲罰性違約金」二種，二者不同處在於，「損害賠償違約金」是指債務人不履行其債務時，將其應賠償之數額予以約定，這種違約金於債權人無損害時，不能請求；而「懲罰性違約金」是一種強制罰，債務人違約時，債權人無論有無損害，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，並得請求其他損害賠償。

求償金額可以「按日增加」

也就是說，「損害賠償違約金」必須有損害才能請求，而且賠償金額事先約定；而「懲罰性違約金」不管有無損害都能請求，並且求償金額可以依違約之日數而「按日增加」。因此，在預售屋買賣契約中明定懲罰性違約金，可以避免建商遲延交屋。

葉姓民眾前年五月購買國暐建設公司在台北市松山區興建的一棟房屋，房地總價一千一百萬元，建商表示在當年八月可以取得執照交屋，但逾期卻仍未交屋，葉向台北市建管處查詢，始知建商因損鄰爭議未解決，致房屋無法進行登記完成交屋。

後來雙方簽下協議書，載明建商應於去年十二月底取得使用執照，並於一○一年一月底完成總登記辦理交屋，若未如期完成交屋，每逾一日罰款千分之三作為違約賠償金。但建商屆期仍然遲未取得使用執照，一直拖延至一○一年七月才通知辦理過戶事宜，葉認為建商遲延交屋二○七日，應給他違約金，按日以房地總價一千一百萬元的千分之三即三萬三千三百元計算，總計六八九萬多元。

建商應負遲延交屋責任

台北地院認為，建商承諾於去年十二月底取得使用執照、一○一年一月三十一日完成總登記辦理交屋，惟遲至一○一年五月八日始取得使用執照、一○一年七月二十六日始通知葉辦理交屋，建商自應負遲延交屋的責任。

法官指出，雙方的協議書使用「罰款」之用語，並約定每逾一日罰總價千分之三，違約金數額依違約之日數而「與日俱增」，並非預定一定之賠償總額，顯見雙方約定的違約金自屬為確保債權效力所定之強制罰，性質為「懲罰性違約金」，縱使葉無損害亦得請求。

但法官認為，違約金應計算至一○一年五月八日取得執照日止共一二九日，合計為四百二十九萬多元，而葉買的房地總價為一千一百萬元，建商應賠償的懲罰性違約金卻高達四百二十九萬多元，顯屬過高，應予酌減為房地總價的百分之十即一百十萬元，判決建商要賠葉一百十萬元。

文／蘇儀

本文摘自元月5日出刊之《住展雜誌》375期Know-How，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝！