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有關債務人積欠社區管理費，是否該由拍定人負責繳納？

透明房訊雜誌 2013-01-27 管委會一般會用公寓大廈管理條例第二十四條規定來向繼受人請求管理費，這條法律已經不適用在這邊。

且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因該部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。

依此可知，關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載，則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。

從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無關，管理委員會無權也不該向得標人催討。

但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』，則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件，得標人當然得繳清前手債務。

所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費，分為兩種情形：

一、.拍賣公告如載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

二、拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

有承辦法官認為，前手債務人（讓與人）積欠的管理費，後手拍定人（受讓人）要連帶負清償責任，所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費，請投標人自行查明。」，但意有不清，又加註「如有爭議，以實體確定判決為準，請投標人注意。」

所以法拍屋前手積欠的管理費拍定人是否要負擔，變成一國多制，尚未有最新的判例出來。

建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費，將費用列入投標成本，得標後再與管委會協商，免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。

內容提供：透明房訊雜誌社