楠梓阿福的房地產0939107689

2013年05月14日 更多專欄文章未具名讀者問：
我是一名在外讀書的學生，我與房東簽訂為期1年的房屋租賃契約，簽約時並交付相當2個月房租的押金給房東。但後來我因故無法繼續租屋，必須提前終止契約，請問房東有權利將我全部的押金都沒收、拒絕返還嗎？

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律師蔡念辛答：
依《民法》第450條、第453條規定，租賃未訂期限者，當事人得隨時終止契約；訂有期限者，若有約定得於期限屆滿前終止者，並應提前通知。
通常不動產租賃契約多有約定期限，若契約中未訂有「期前終止」條款（意即提前終止租約），原則上任一方均不得片面終止租約；但即便契約未作特別約定，若出租人、承租人雙方已同意提前終止租約，亦屬合法終止契約。

須舉證租約合法終止
押租金的性質在擔保租金給付及租賃債務的履行，租賃關係若已消滅，承租人沒有不付租金等狀況，便可請求出租人返還押租金。因此若讀者能舉證合法終止租約，例如：合乎契約所訂期前終止事由且經合法通知、或雙方均同意終止（如房東已同意房客搬走、已將房屋另租給他人），且無其他租賃債務，讀者就可請求返還全部押金。
若讀者僅片面表示終止租約而逕自遷移，該租賃契約就屬未合法終止，房東可請求繼續履行契約，要求房客租到期滿並收取租金。這種情況下，通常房客需付一定的違約金給房東；若讀者已搬走，未付的租金達押金的數額，房東就可拒還全部租金抵充。
記者郭芷余採訪整理

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