建構凶宅資料庫

2013年11月29日00:54

王昌國（嘉義地方法院法官）

報載法拍兇宅拒絕貸款一事，引發波瀾，有論者認為應將兇宅事項歸由債權人及法院調查說明，然此是否能有效預防紛爭，不無疑義。

法院係代債務人出賣其不動產，相關程序由強制執行法規範之，既曰強制執行，就是違背債務人之意願所為拍賣。然債務人通常又是最了解不動產現況者，債務人在面對可能係其惟一安身立命處所被拍賣時，甚難期待其會積極配合說明屋況，反倒是重門深鎖、拒絕咆哮及抗議之情屢見不鮮，對法院尚且如此，何況是對債權人或有意願之應買人。甚至不乏債務人見大勢已去，更可能為隱匿或不實陳述，以求提高價金或阻擾拍賣情事。至債權人關心者係能否迅速拍定獲償，其陳報多半簡略，若其查報有誤，民眾多仍將矛頭指向法院，因此，在論及法拍屋之修法、制度檢討上不能不慮及其與一般不動產交易之差異與特殊性。

其次，我國尚未有兇宅資料庫之建立，縱有媒體報導亦多隱去地址，使兇宅之查悉曠日費時，復法院之調查須至何種程度始算完備並無明文規範。此外，基於平等原則，一般民眾對於海砂屋、幅射屋、結構毀損等重大瑕疵之資訊揭露要求亦不亞於兇宅，若欲修法解決兇宅問題，自應一併考量。

目前法院人力經費普遍吃緊情形下，依司法院統計年報，民國101年地方法院受理強制執行案件為129萬9043件，平均一天受理3599件，亦須檢討妥適之資源配置及工作量，否則一旦超出合理負荷，易使執行案件遲延，出錯率上升，反衍生其他糾紛。

在衡量執行成本、債權人取償需求及側重保護善意拍定人之利益取捨下，除應聯合相關單位，建立具公信力之兇宅資料庫外；在修法上，應明確定義何謂兇宅及配套法律效果。例如，可考慮加重債權人、利害關係人之說明義務，賦予某程度之失權效果，亦或增訂在一定要件及期限內，例如債權人可得而知債務人在建物內自殺死亡，其不向法院陳報，縱法院已盡調查義務仍得讓拍定人棄標領回保證金或撤銷拍定返還價金之規定。另就上開所提之其他重大瑕疵，亦可趁此契機一併檢討，以符公平並降低民眾法拍之風險及疑慮。